2. Entre 1970 e 2021 - Casas vagas: quantas, onde, porquê e em que estado

A tabela 1 indica o total de alojamentos familiares clássicos vagos ao longo dos censos desde 1970 até 2021. A expressão elevada de fogos vagos em 1970 poderá decorrer de uma maior taxa de emigração na década 1961-1970 ou das limitações dos censos desse ano (sem dados definitivos publicados). Os valores descem em 1981 e a partir daí o fenómeno das casas vagas tem uma dimensão crescente até 2011, decrescendo ligeiramente em 2021, data em que a totalidade de alojamentos familiares clássicos vagos era de 723 215.

Tabela 1

A existência em 2021 de mais de 375 mil casas não disponíveis no mercado para venda nem arrendamento no mercado é um sinal de alerta. É necessário conhecer em profundidade as razões desta indisponibilidade e tomar medidas que incentivem fortemente um maior e melhor uso do parque habitacional existente, com vista a poder garantir a cada família uma casa adequada para morar.

A distribuição territorial dos alojamentos familiares clássicos vagos no território nacional é analisada no recente estudo O Parque Habitacional - análise e evolução: 2011-2021, editado por INE e LNEC em maio de 2024. A figura 2 reproduz a figura 4.11 desse estudo e mostra a taxa de alojamentos familiares clássicos vagos, por município, em 2021. A nível nacional, a taxa média de alojamentos familiares clássicos vazios era de 12,1%, mas na distribuição territorial por município a frequência de taxas superiores a 15% abrange 106 dos 308 municípios portugueses. Por outras palavras, num terço dos municípos, pelo menos uma em cada sete casas estava vazia.

Fonte: INE e LNEC, "O Parque Habitacional - análise e evolução: 2011-2021", 2024, figura 4.11

Este mapa mostra a taxa de alojamentos familiares clássicos vagos, por município, em 2021. Tendo em conta as frequências identificadas no topo inferior direito da imagem, constata-se que a taxa média nacional de alojamentos familiares clássicos vagos era de 12,1% e que em mais de metade dos municípios portugueses do continente e regiões autónomas, pelo menos 1 em cada 7 fogos estava vazio em 2021.

É pertinente saber até que ponto é que esta tão elevada percentagem de fogos vazios pode ser explicada pelo estado de conservação dos edifícios onde se situam. É o que se aprofunda de seguida.

Dois terços das casas vazias em 2021 estavam em edifícios habitáveis

Os censos do INE identificam as necessidades de reparação por edifício, distinguindo quatro situações: reparações ligeiras, reparações médias, reparações profundas e não necessita reparações. A tabela 2 e a figura 3 mostram a distribuição dos alojamentos familiares clássicos vagos em 2021 segundo as necessidades de reparação dos respetivos edifícios.

Tabela 2

Figura 3

Fonte: INE, elaboração O Contador

O gráfico mostra a repartição, em percentagem, dos alojamentos familiares clássicos vagos em 2021 segundo as necessidades de reparação dos respetivos edifícios. 67% destes alojamentos situavam-se em edifícios sem necessidades de reparação ou carecendo apenas de reparações ligeiras.

Se considerarmos como habitáveis os alojamentos vagos em edifícios que não necessitavam de reparação ou apenas careciam de reparações ligeiras, correspondentes a um total de 485.461 alojamentos, constatamos que este universo era superior a dois terços dos alojamentos vagos e ultrapassava a totalidade de alojamentos vagos disponíveis no mercado para venda ou arrendamento, acima identificados. Ou seja, havia no país, em 2021, muita habitação em condições de ser habitada mas não mobilizada para satisfazer a procura da população. É mais um indicador de alerta que não pode ser ignorado.

Necessidade de obras e data de construção dos edifícios com alojamentos vagos

Outra variável a ter em conta, na análise da situação dos alojamentos vagos, resulta da confrontação das necessidades de reparação dos edifícios correspondentes com a respetiva época de construção. Solicitámos esses dados ao INE para os alojamentos clássicos familiares vagos em 2021. A tabela 3, resultante dessa pesquisa, mostra a distribuição dos alojamentos familiares clássicos vagos em 2021, por época de construção e por necessidades de reparação dos respetivos edifícios.

Tabela 3

A figura 4 ilustra, em percentagem do total de alojamentos vagos em 2021, o cruzamento das necessidade de reparação dos respetivos edifícios com a época de construção dos mesmos.

Fonte: INE, censos 2021; elaboração O Contador

A figura mostra, em função da época de construção, a percentagem de alojamentos familiares clássicos vagos em 2021 consoante as diferentes necessidades de reparação dos respetivos edifícios.

A figura 4 mostra, como era previsível, que os alojamentos vagos em edifícios mais recentes têm menores necessidades de reparação. Mas o que é de realçar, confrontando com os dados da tabela 3, é que 44% dos alojamentos familiares vagos, situados em edifícios anteriores ao fim da segunda guerra mundial, estavam em condições de serem habitados em 2021, sem obras ou apenas com reparação ligeiras.