No dia 30 de dezembro de 2024, enquanto Portugal recuperava da ressaca de Natal e se preparava para celebrar o ano novo, o governo de direita presidido por Luís Montenegro publicou o Decreto-Lei n.º 117/2024, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio). A alteração mais relevante diz respeito ao artigo 72 deste último, relativo à reclassificação para solo urbano – nomeadamente, a transformação de solos “rústicos” em solos urbanizáveis sem alteração do plano de ordenamento municipal. Trata-se, por definição do Regime Jurídico, de uma operação “excecional”: em sentido legal, pois constitui uma exceção legal ao processo regular de classificação dos solos nos planos municipais; e no sentido literal, por ter de ser implementada em situações verdadeiramente excecionais de urgente necessidade de solos não disponíveis de outra forma.

Entra hoje em vigor o Decreto-Lei n.0 177/2024, conhecido na opinião pública como a alteração à Lei de Solos, assim se designando a Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo (LBGPPOTU).

Entra em vigor na sua plenitude, produzindo todos os efeitos desejados pelo Governo, enquanto se aguarda, não se sabe até quando, que os senhores deputados discutam as alterações já negociadas entre PS e PSD.

Voltemos, então, ao princípio de tudo.

O diagnostico da crise da Habitação está feito. Varias medidas tem de ser tomadas e uma delas é aumentar a oferta. E como para construir casas é preciso terreno urbanizado, o Governo pretende, que por alteração simplificada do PDM se possa construir em terreno rústico.

Vários argumentos contra tem sido esgrimidos. Que não se ponderaram os custos ambientais, nem de agravamento das infra-estruturas gerais por se dispersar a construção, que a condição de habitação acessível caiu, que é resposta à pressão do lobby da construção e abrir a porta à corrupção.

Discordo mas por outras razões. Primeiro: alterar a lei para cumprir o PRR já não é alcançável, o tempo útil já passou. Segundo: onde era mais necessário construir não há solo rústico. Terceiro: não é por falta de terreno urbanizado que não se constrói habitação.

Terminadas as audições parlamentares requeridas por diferentes partidos no âmbito da apreciação parlamentar n.º 6/XIV/1, relativa ao Decreto-lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, o Contador disponibiliza em baixo os links para as gravações integrais dessas audições no Canal Parlamento. São as seguintes, pela ordem cronológica da sua realização: ANMP, Associação ZERO, Rede H, arquiteta Helena Roseta, Ministro Adjunto e da Coesão Territorial, vereadora Filipa Roseta, presidente Isaltino Morais e Ministro das Infraestruturas e Habitação.

Posteriormente à votação na generalidade, realizaram-se na 6ª Comissão uma audiação do Ministro das Infraestruturas e Habitação e uma audiência à Ordem dos Arquitetos, cujos links para as gravações integrais se disponbilizam em baixo.

El penúltimo día de 2024 el presidente de la República de Portugal, Marcelo Rebelo de Sousa, aprobó un decreto-ley que transformará el paisaje del país en los próximos años. El Gobierno, en manos de una alianza entre centroderecha y conservadores, permitirá la construcción de viviendas en suelos rústicos gracias a la alteración del Régimen Jurídico de Instrumentos de Gestión Territorial, vigente desde 2015. La reforma, realizada sin debate público, deja en manos de los ayuntamientos la reclasificación de los terrenos y se justifica como el mejor instrumento para combatir la carencia de viviendas a precios accesibles en el país. “No se trata de un problema coyuntural o a corto plazo. Se trata de una crisis seria, que exige medidas valientes. Es necesario aumentar la oferta de casas a precios moderados”, defendió en una tribuna en Público el ministro de Cohesión Territorial, Manuel Castro Almeida.

La norma redactada por el Gobierno establece como condición para el cambio de uso que se destine a la construcción de viviendas públicas o “de precio moderado”. Una fórmula más laxa que la anunciada por el primer ministro, Luís Montenegro, en mayo, poco después de tomar posesión, cuando defendió la reforma sobre los suelos rústicos para fomentar la construcción de viviendas “a precios controlados”, para “alquileres accesibles” o “alojamientos temporales”. La fórmula final elegida establece unos límites en función de las medianas de los precios de venta del metro cuadrado nacionales y de la localidad donde se promueve la reclasificación, que en la práctica permitirán vender las nuevas casas a precios más altos que los de mercado de cada municipio en un país que ha experimentado una galopada en los precios inmobiliarios que sigue sin freno.

Sumário

Apresentando a reclassificação do solo rústico em urbano como solução para contrariar os elevados preços de habitação, o DL n.º 117/2024, de 30 de dezembro, falha no diagnóstico, partindo de pressupostos contrários à realidade.

Os dados disponíveis revelam que não existe escassez de solos urbanos destinados à construção de habitação, verificando-se sim a retenção de solos expectantes e o insuficiente uso dos mecanismos legais disponíveis para a sua libertação e/ou mobilização por parte das autarquias.

Em lugar de garantir o bom uso dos recursos existentes, o diploma acaba por potenciar a desregulamentação do sistema de gestão territorial, sem perspectivar uma descida dos preços da habitação. Antecipam-se, pelo contrário, efeitos perversos no que respeita à necessária preservação dos solos, à viabilidade das actividades produtivas e à expansão dos perímetros urbanos.

Mais do que constituir uma ‘entorse’, as normas introduzidas por via do DL n.º 117/2024 contrariam frontalmente os princípios do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial e não obedecem a uma lógica de interesse público, apresentando desconformidades em relação a diversos instrumentos legais superiores ou conexos, contrariando as orientações estratégicas da Comissão Europeia e diversos compromissos internacionais assumidos com vista à protecção do solo e da biodiversidade, à melhoria da autonomia alimentar e à compactação urbana.Apresentando a reclassificação do solo rústico em urbano como solução para contrariar os elevados preços de habitação, o DL n.º 117/2024, de 30 de dezembro, falha no diagnóstico, partindo de pressupostos contrários à realidade.

A alteração em apreço ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, tal como já acontecia, aliás, com a alteração anterior:

• Tem consequências negativas em matéria de ordenamento do território;
• Procura responder ao grave problema de acesso à habitação, sendo duvidoso que contribua relevantemente para o objetivo pretendido;
• Procura instituir processos simplificados, mas origina, de facto, dúvidas e complexidades processuais.

O anexo ao Parecer, com as propostas de alteração ao diploma, está disponível em baixo.

Em Carta Aberta enviada ao governo em 17 de janeiro de 2025, a Associação Portuguesa de Urbanistas (APU) manifesta o seu parecer sobre o Decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, que alterou o Regime Juridico dos Instrumentos de Gestão Territorial, contestando as soluções do diploma, ao qual propõem um conjunto de alterações concretas que apresentam no anexo I à Carta Aberta. Para além disso solicitam ao Governo uma reunião para debater "o que efetivamente falta fazer", com uma "proposta de agenda de temas" que consta do Anexo II à Carta Aberta.

O Conselho Nacional do Ambiente e Desenvolvimento Sustentável aprovou por unanimidade, com os votos expresso através de consulta eletrónica realizada em 15 de 16 de janeiro de 2025, um parecer negativo ao atual Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, que se anexa em baixo.

Neste parecer, o CNADS "reconhece que a escassez de solo urbano pode constituir um fator que contribui para o aumento dos preços da habitação e, por essa via, para dificultar o acesso a uma habitação digna por parte das populações mais vulneráveis e mesmo por segmentos crescentes da classe média, com destaque para os jovens", mas considera que "a informação estatística existente não aponta para que esse seja um problema generalizado a todo o país."

"Por outro lado", acrescenta, "e também com base em dados disponíveis, as soluções apresentadas, mesmo para situações em que existe escassez de solo para urbanização, não reúnem as condições necessárias para que possam ser atingidos os objetivos explicitados no Sumário do diploma; antes pelo contrário, as evidências indiciam um elevado risco de agravar a situação existente em termos de preços de habitação e, ainda, de desencadear efeitos colaterais danosos a nível urbanístico, ambiental, social e de despesa pública."

No passado dia 30 de dezembro foi publicada a alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial por via do Decreto-Lei n.º 117/2024, após promulgação, ainda que manifestamente preocupada, do Sr. Presidente da República.

As reações foram múltiplas, tendo a Rede Nacional de Estudos de Habitação lançado uma carta aberta de profundo desacordo com o diploma, assinada por cerca de 600 pessoas, e solicitado a sua apreciação pela Assembleia da República.