Foi hoje publicada a Lei 53-A/2025 que alterou, por apreciação parlamentar requerida por 4 partidos (BE, PCP, Livre e PAN), o Decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, que por sua vez alterava, pela sétima vez, o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, conhecido como RJIGT, revisto em 2015 pelo DL 80/2015, de 14 de maio. Termina assim um processo legislativo conturbado, conhecido na opinião pública como alteração à lei dos solos, aberto por um diploma que pretendia simplificar a reclassificação de solo rústico como urbano para embaratecer o preço do solo para construção à custa do equilíbrio no ordenamento do território. Promulgado pelo PR como uma "entorse legislativa", coube ao Parlamento, depois de uma alargada contestação pública, alterar o famigerado DL 117/2024 e recuperar conceitos básicos do regime dos planos territoriais. A redação dada ao RJIGT pela lei hoje publicada produz efeitos a 31 de dezembro de 2024, ou seja, anula tudo o que possa ter sido feito entre essa data e a data de hoje com base na redação anterior do DL 117/2024.

A equipa do Contador registou as posições de inúmeros cidadãos e organizações sobre o DL 117/2024 no dossier temático sobre a lei dos solos. Aceda também às alterações aprovadas pela AR ao Decreto-lei 117/2024, resumidas pelo Contador.

Foi ontem promulgado pelo Presidente da República o Decreto da Assembleia da República n.º 56/XVI, que alterou, por apreciação parlamentar, o Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, o qual tinha alterado o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio.

O decreto 56/XVI da AR, que tinha sido publicado no Diário da Assembleia da República no dia 13 de março, mereceu do Presidente da República a seguinte nota de promulgação:

"Apesar de o presente diploma manter derrogações ao regime geral e de matérias que aflora sobre combate à corrupção carecerem de maior substância e desenvolvimento, atendendo às profundas alterações introduzidas por iniciativa do Partido Socialista, com apoio do Partido Social Democrata, que afastam objeções suscitadas sobre o diploma anterior, o Presidente da República promulgou o decreto da Assembleia da República que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial.

A AR aprovou, no passado dia 28 de fevereiro, alterações relevantes ao decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, conhecido como “alteração à lei de solos”, que visava facilitar a classificação de solo rústico como solo urbano com o pretexto de promover habitação a “valor moderado”. Com efeito, o custo do solo tem um peso importante no custo final da habitação e o solo rústico, onde não se pode construir, é sempre muito mais barato que o solo urbano. Mas o diploma desencadeou um coro de críticas, de especialistas e da opinião pública, e quatro partidos (BE, PCP, Livre e PAN) pediram a sua apreciação pelo Parlamento. Esses partidos propuseram a revogação imediata do diploma, que foi rejeitada (votos contra das bancadas do governo, do CH e da IL, abstenção do PS e votos favoráveis dos restantes partidos e de 4 deputados socialistas). O diploma baixou depois à 6ª Comissão para alterações na especialidade. É esse processo que chega agora ao fim, com a aprovação pelo PS e PSD de um texto final que inclui alterações exigidas pelo PS e aceites pelo governo.

A votação da especialidade das propostas de alteração ao Decreto-lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, em apreciação parlamentar na 6ª Comissão (Comissão de Economia, Obras Públicas e Habitação) foi adiada para dia 26 de fevereiro. O diploma provocou uma onda de críticas na opinião pública por pretender que mais solos rústicos possam ser reclassificados como urbanos de forma expedita para neles ser permitida a construção de habitação.

A Assembleia da República suscitou a apreciação parlamentar do Decreto-lei 117/2024, de 30 de dezembro, que permite reclassificar solo rústico como solo urbano de forma excecional e apenas por decisão municipal. Mas a proposta de revogação imediata do diploma, apresentada pelo Bloco de Esquerda, PCP, Livre e PAN, foi rejeitada e o diploma entra em vigor, tal como está, em 29 de janeiro. Entretanto, foram apresentadas propostas de alteração na especialidade pelo Chega, PS e PSD, cujo mapa comparativo pode consultar em baixo.

Recorde-se que a distinção entre solo rústico e solo urbano é essencial para o ordenamento do território mas também para o mercado imobiliário, uma vez que o solo urbano é muito mais caro que o solo rústico. A simples reclassificação de um terreno rústico como terreno urbano pode gerar mais-valias urbanísticas milionárias. A Reserva Agrícola Nacional (RAN) e a Reserva Ecológica Nacional (REN) podem agora ser alteradas sem sequer ouvir quem as tutela. São boas razões para que que a sociedade civil continue a acompanhar este processo.

A distinção entre solo rústico e solo urbano é um tema essencial do ordenamento do território. É através do planeamento territorial que se estabelece essa classificação e qualificação. A requalificação do solo rústico como solo urbano traduz-se sistematicamente numa multiplicação de valor e tem grande impacto no mercado fundiário.

Os diplomas fundamentais nesta matéria são a lei de solos e o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT), cujas versões atuais descendem da lei de solos de 2014 (Lei 31/2014 de 30 de maio - "Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo") e do RJIGT de 2015 (Decreto-Lei 80/2015 de 14.5.2015 - "Revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial"). Estes dois diplomas foram aprovados por iniciativa do ministro Jorge Moreira da Silva, do governo liderado por Passos Coelho.

A pressão imobiliária e a crise habitacional levaram os últimos governos a procurar disponibilizar mais solo, facilitando a conversão de terreno rústico em terreno urbano. O chamado Simplex Urbanístico (Decreto-lei 10/2024, de 8 de janeiro - "Reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria"), aprovado pelo último governo de António Costa, abriu a porta, com algumas salvaguardas, à alteração da lei de solos (*) e à requalificação de solo rústico como urbano através de um procedimento simplificado, sem necessidade de elaboração ou alteração de plano territorial.

A equipa do Contador preparou dois mapas comparativos que permitem analisar com detalhe o que mudou na lei. A promulgação pelo Presidente da República e a publicação pelo Diário da República do Decreto-lei 117/2024 de 30 dezembro, que volta a alterar o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, trazem nova atualidade a uma matéria estruturante e sensível do ordenamento do nosso território.

Veja em baixo os mapas comparativos das alterações à lei de solos de 2014 e ao RJICT de 2015 em matéria de classificação de solos. Os mapas comparativos foram revistos em 16.01.2025